不動産担保ローン

不動産担保ローンをご検討中の方へ

不動産は「活用してこそ財産である」といわれています。不動産担保ローンとは、いったいどのようなものなのでしょうか。不動産担保ローンとは、不動産を担保にして融資を受ける形式です。

一般の金融機関（銀行など）では、融資の対象にならなかった法人または個人は現在でも数多くあります。その基準は、担保としての必要に満たした不動産を持ちながらも個人の人的な信用力やその事業の収益性、資金使途などが融資の判断とされ、時には融資の対象外になってしまうこともあるのです。

一方、金融会社提携の不動産担保ローンの場合は、まず不動産の価値を重視して融資を行うため、審査の手続きも簡単で、申込みから融資までの処理が非常にスピーディです。しかも資金使途も一般の金融機関と比較すれば原則として自由となっているので、どなたでも利用でき、長期に活用することが出来ます。不動産を担保にすることで数百万から数千万単位の高額な融資が可能になります。この不動産担保ローンは、個人経営、自由業の方や新規事業を検討中の方、様々な理由で追加借り入れのできない方などにも、また、急に資金が必要になった方などにも役立ちます。

ところで最近の不動産担保ローンの傾向としてサラリーマン金融の不動産担保ローンを例に挙げてみますとサラリーマン金融に借入のある人びとにいわゆる“借りまとめ”を勧められるケースが多いことを耳にします。

サラリーマン金融側にすれば融資残高の積上げと安定した収益を確保するために願ったり叶ったりです。サラリーマン金融が勧めてくる不動産担保ローンは月々の返済額の負担が軽くなることを謳ってくるところも数多く,思わずその話を聞くと飛びついてしまうのが私たちの心理です。

一見、お得そうですが実は支払期間を長期化することによって借入者をごまかしている場合もありますので注意する必要もあります。それから現実問題として、月々の返済額の負担が軽くなったからといって、金利までもが軽くなるということはありえません。まず、金利の面について一般の金融機関などで借入をする場合でも不動産を担保に入れたりしますが、金利はおおよそ５％前後が妥当なラインとされています。しかし、多くのサラリーマン金融の場合は金利が１０％～２０％に設定されています。ちなみに返済を延滞でもすればますます負担が重くなります。

公正証書の重要さ

公正証書と言うものをご存知でない方もいらっしゃるのではないでしょうか？公正証書とは、公証人の目の前で、債権者・債務者双方が契約内容陳述して作成する契約書です。普通、私たちが目にする契約書とは違って契約違反があった場合に、裁判をせずに即時、不動産等を差押えることができるという債務者にとって畏敬の念を感ずる効力を持っています。

例えば金融会社が大口融資をするときには、印鑑証明書などを借入者側に交付させ、公正証書を作成しますが、これは上債権が焦げ付くことを最低限に抑える意味があるのです。ですから借入者側の弁護士も公正証書を作られている債権者にはとても不利な立場に立って交渉をしなければならないということが現状です。

それから担保権を実行する場合や質権を設定する場合にも公正証書が効力をもたらす場合もあります。担保権を実行する場合には融資金額が多い場合は、一般的には抵当権を設定します。（通常債務者の財産に担保権を設定することもあります。）借金の返済が滞った場合には、抵当権を実行し競売により債権を回収します。

このように公正証書には、その場で強制執行することができる効力、裁判の証拠として普通の契約書より強い信用できる度合いがあるなどの効力があります。公正証書はその他にも示談・和解、離婚、遺言など様々なところで活用されているのです。

用語

金融業界の様々な用語を下記に挙げますので是非参考にしてみて下さい。

貸金業規制法: 貸金業規制法とは、消費者金融会社や、クレジットカード会社などの貸金業が商売として貸し付ける場合について取り決めた法律です（昭和５８年施行）。取立行為などの業務規制なども含まれていますが、最近では規制に反して復活してきています。平成１１年には規制法も一部改正されました。特に商工ローンなどに対する規制が強化されています。
サラ金: サラ金は、略語でサラリーマン金融のことです。または消費者金融業者を示す通称です。基本は、一定の収入がある給与所得者を対象に融資をしています。近頃は、一定の収入がある給与所得者だけではなく、自らの収入はない主婦や学生にさえ貸す金融業者もあります。
紹介屋: 自分自身では貸さずに多重債務者に他の業者を紹介し、融資額の20％～30％以上にもなる法外な手数料をとる業者のことを言います。その中には実際に金融業者（無登録業者も多い）と連携しているケースもあります。紹介屋は、個人でやっている場合も多くあります。
整理屋: 広告を出すことによって、多重債務の整理をすると偽り法外な手数料を取って債務整理を専門的に行っている業者です。実際のところ、債務整理は出来ていない状態がほとんどで、逆に債務を増加させる結果を招きます。本来ならば多重債務の整理などの業務は弁護士が行う行為とされていますが、そのほとんどは整理屋が依頼している人たちが行っているともいわれております。

不動産証券化

不動産証券化アメリカの不動産は、10数年前の金融危機以降より進化されて証券化になっています。きっかけとして一般の金融機関のいわゆる“貸し渋り”から生まれたものでありました。不動産の価値により価格が上下する価値でなく、安定的な投資に必要な資金とそれから得られる収益が不動産という価値であれば、証券化することもできます。

もっとも、私たちにとってはまだまだ聞き慣れない言葉ではありますが、リバース･モーゲージという仕組みがあります。このリバース･モーゲージとは、土地や住宅などの資産を担保に、年金のように毎月現金で融資を受ける仕組みになっています。例えば、死亡した際には担保となった不動産を資金の貸し手に引き渡すということができます。

日本でもアメリカのような仕組みになってはいませんが不動産担保ローンがこれに該当します。実際、好景気（バブル期）の時代には不動産担保で資金を借り入れして更なる投資（不動産を購入・高級な品物を購入）に充てるという事も数多くありました。それから時は過ぎバブルが崩壊して、金融機関は担保不動産価格の急落により、融資した金額を埋め合わせることができなくなり不良債権がうず高く積み上げたものだけが残りました。

アメリカは、試行錯誤の結果ようやく現在の仕組み辿り着きました。様々な制度の違いや考え方等を含めると、日本に不動産の証券化が定着するためには時間と工夫を要し、いろいろな課題に直面することでしょう。

不動産担保ローンの特徴

ローンとは本来“貸付”という意味を持ちます。現在では消費者が目的のためにお金を借り入れ、月賦で返すことを意味しています。ローンには、借入先や内容により、分類・特徴もそれぞれ異なります。

ローンには目的別ローン（住宅ローン、教育ローン他）と、多目的ローンいわゆるフリーローン（使途については問われません）があります。目的別ローンは、目的により上限額など制限もがありますが、多目的ローンと比較しても金利は低くなっています。

ここ大阪でも不動産担保ローンを取り扱っている会社は、数多くあります。そこで一般に消費者金融と呼ばれる金融会社の不動産担保ローンの特徴を挙げてみます。

即日融資も可能である会社も複数あります。
大手の消費者金融では審査時間も敏速です。
大口融資（会社にもよりますが数千万～数億円）も可能な会社もあります。
不動産の担保は必要ではありますが、保証人も原則として不要な会社もあります。
大手の消費者金融では上限の範囲まではカードで出し入れ可能な会社もあります。
大抵は、住宅ローンの返済中であっても利用することはできます。
一定の収入がある給与所得者だけではなくパート、アルバイト、学生も融資が可能な会社もあります。

しかし上記のようによいことばかりではない（例えば一般の金融機関よりも金利は割高になっているなど）のでそのあたりのことも視野に入れて検討し、利用しましょう。